如果在中国新一代的文旅古镇项目中，挑一个最拿得出手的，那毫无疑问是2025年广东江门新开业的赤坎古镇。然而配资365之家，这座古镇新星，最近遭遇了严重的财务压力。
3月23日，广东省江门开平人民法院公布，赤坎古镇的主体公司开平市赤坎旧埠旅游发展有限公司，拖欠45万元执行款，纳入被执行人名单。
如果只有一笔45万的欠款，问题还不大，但赤坎古镇早已债务累累。企查查信息显示，早在2025年9月，就有债权人向开平市人民法院申请财产保全，冻结赤坎古镇旗下公司648万元的股权。2025年4月，某装修建筑供应商起诉赤坎古镇，追讨425万元的欠款。
企查查信息显示，2024-2025年，赤坎古镇涉及诉讼案件22起，绝大多数为供应商讨要货款，包括上海三菱电梯、建造装修公司、景区景观公司、演出设备公司、酒店设备供应商、制衣厂等，甚至包括一家餐具制造商。
赤坎古镇不仅拖欠供应商的货款，连国家的税款也开始拖欠。1月21日，江门市税务局公布，赤坎古镇拖欠909万元的房地产税，被纳入欠税企业名单。
欠税+供应商纷纷起诉+被法院列为被执行人，这套流程意味着什么，相信文旅业内人士都明白。
赤坎古镇不是烂项目
这几年，中国失败的文旅古镇项目比比皆是。失败的古镇，很多是地方城投、旅投的产物，或者和房地产捆绑的项目。这些项目一开始的路就走歪了，由于不指望文旅赚钱或不考虑还债的问题，这些项目投资决策草率，产品体验落后，内容假大空，内行人一看就知道是个必死的烂项目。
然而，赤坎古镇不是这样，它是真心诚意的文旅项目，有非常优秀的顶层设计和操盘团队，有非常完善的打造思路和鲜明的产品特色。它不是粗制滥造的人造仿古古镇，而是基于江门开平的百年华侨文化和侨乡骑楼老街，修旧如旧，原汁原味的侨乡古镇。
2014年，中信产业基金（后演变为CPE源峰资本）来到赤坎古镇，发现这里有非常出色的文旅资源，百年前此地的华侨修建了600多座骑楼，融汇各种中西建筑风格，3公里的骑楼长廊是中国最长、最完整的侨乡文化遗产，浓缩了中国华侨们的岁月史诗。当时，由于年久失修和居民翻新重建，这些宝贵的侨乡建筑遗产正面临消失的风险。
CPE源峰资本董事、总经理胡腾鹤决定出手，利用这些建筑遗产和侨乡文化，盘活这座侨乡古镇。CPE源峰是资本市场的老兵，熟知文旅项目的顶层设计和投融管退整个流程。他设计了完善的投资模型和管理架构。
赤坎华侨古镇总投资约60亿元，项目资金来源是“股东资本金+夹层贷款+40亿元银团贷款+政府优先股+管理团队投资”。基金除了自己出钱，还吸纳了当地政府投资、海外华侨投资和一些私募基金投资。有了充足的资本金，再利用CPE源峰的融资能力和项目的深厚背景，撬动了夹层贷款和银团贷款。这套资本设计，最大化降低了资金成本，统合了各方利益。
CPE源峰是“古镇制片人”，他找来了中国文旅古镇的第一“导演”陈向宏。请陈向宏具体操刀古镇的内容打造和运营。陈向宏是乌镇的缔造者，亲身经历了“乌镇+IDG资本+中青旅”成功的资本化路径。陈向宏对赤坎古镇也非常有信心，他投资了5000万元资本金，持有赤坎古镇8.7%的股份。管理团队也参与投资，尽心竭力地打造项目。
陈向宏对该项目倾尽全力，花5、6年时间精心打磨。古镇没有大拆大建，而是修旧如旧。保护原有建筑，并基于不同区块的风格特色，打造了南洋风情、欧美风情等多条特色街区。
赤坎古镇和乌镇一样也有水系、摇橹船，也配套了古镇住宿业态，住赤坎古镇酒店免门票，这一点和乌镇如出一辙。古镇商业也力求特色，融合非遗文化、粤菜美食、岭南特色等地域文化，不是千篇一律的文旅小吃街。
乌镇有戏剧节，赤坎古镇有丰富的演出，《归途》《火秀》《红色婚礼》《一代宗师》《雄狮少年》等每日演出，还有英歌舞、打铁花、烟花秀、大巡游、NPC互动演出等节目。
赤坎古镇位于广东江门，是珠三角腹地，距离广州、深圳、珠海不到两小时车程，文旅消费力充足。这点和乌镇的长三角区位优势也很相似。
真古镇的建筑底子，侨乡古镇的特色风格，珠三角腹地充沛的消费力，叠加完善的顶层架构，以及中国古镇第一操盘手陈向宏的加持。赤坎古镇凑齐了成功文旅项目的必备元素，提前规避了文旅项目的各种大坑。它的目标是成为下一座乌镇。
赤坎古镇为何复刻不了乌镇？
赤坎古镇在2023年1月开始试运营，2025年1月，项目正式开业，单人门票价格约150元。
目前，赤坎古镇开业刚满1年，就出现欠税和被供应商接连起诉的问题，说明其财务压力非常大。为什么这么精心筹划、用心打磨、对标乌镇的项目，会陷入如此困境呢？
知酷文旅认为，第一，赤坎古镇是好项目，但生不逢时。
在2014年项目策划阶段，“乌镇模式”还是文旅业内公认的优质项目，是备受游客欢迎的旅游业态，但到2026年的今天，旅游市场已经彻底变了。古镇太多、太泛滥，游客早就审美疲劳了，而且很多粗制滥造的古镇已经严重透支了游客的信任。古镇不好玩、没意思，成为很多游客的共识。
赤坎古镇清楚这一点，它也在极力调整。项目2023年1月就试营业，2025年1月才正式开业，就是为了做项目业态调整，两年里增加了许多演出、情景表演和NPC互动。如今，赤坎古镇把演出和互动作为主要卖点。
项目公司董事长胡兵曾深度参与《只有河南》戏剧幻城项目，把演艺集合体的模式带入古镇。增加多场沉浸式表演和行进式演艺，也有打铁花、火秀、灯光秀、NPC互动等时下流行的玩法，这些玩法极大地活跃了景区的氛围。
然而，这些调整能维持住一定的景区热度，但不能使整个古镇脱胎换骨。原因是，这些玩法并不是赤坎古镇独家玩法，各地景区、古镇也都在搞，游客并不会因此对赤坎古镇情有独钟。
赤坎古镇作为一个投资60亿的项目，它必须要有游客不得不来的理由，至少要打穿整个珠三角，成为珠三角地区游客必打卡景区。仅靠增加演出节目和引入打铁花等流行玩法，还做不到这一点。
第二，赤坎古镇和乌镇有先天的IP差距。
乌镇能打穿长三角的客源市场，影响力辐射全中国，除了产品体验本身，还是长期影响力沉淀的结果。乌镇牢牢占据了江南水乡这个赛道的第一名，游客印象中的江南水乡，就是乌镇的模样。江南水乡是一个超大的旅游IP，体验江南水乡是游客必打卡乌镇的理由。
乌镇
赤坎古镇做不到这一点，侨乡文化不是一个很有吸引力的旅游IP。而且赤坎古镇的起步太晚了，2014年开始策划，拆迁过程很艰难，耽搁了数年，建设时又遇到疫情三年。2023年1月才试营业，试营业过程中发现项目不适合当下文旅市场，又紧急进行业态升级，2025年1月才正式开业，早错过了文旅景区积累品牌和影响力的时间窗口。
乌镇诞生时期，国内景区少、旅游玩法少，游客的注意力高度集中在少数景区。今天，游客注意力十分分散，其关注点也早已超过景区的范围，各种非景区旅游玩法大行其道，如徒步、露营、溯溪、村超、文博场馆等。赤坎古镇做不到把游客的注意力吸引到它身上。
第三，赤坎古镇投资太大了。赤坎古镇投资了60多亿元，其财务成本和折旧摊销是吞噬利润的无底洞。
2024年，赤坎古镇试营业期间客流量约350万人次，当时门票价格60元。2025年正式开业后门票价格涨到150元，客流量未公布，大概率并不如2024年。
赤坎古镇的剧本，很像陈向宏操盘过的另一个项目，北京古北水镇。古北水镇2014年开业，2017年客流量峰值275万人次，随即进入逐年下滑的通道，到2024年古北水镇年客流量下滑到129万，不及2017年的一半，同期乌镇景区客流量743万，是古北水镇的6倍。
古北水镇
古北水镇整体投资也是60亿元，但古北水镇有配套地产，收回了很大一部分投资，这导致其虽然年客流量只有129万人次，但资金和债务压力不大。而赤坎古镇是纯文旅项目，其压力远大于古北水镇。
目前来看，正式运营才1年的赤坎古镇，已经出现资金链极度紧张的迹象了。目前还仅是供应商诉求讨债和欠政府税款，如果后续银行、金融机构也加入讨债的行列，就基本宣告该项目的命运进入倒计时了。
对于文旅行业来说，赤坎古镇如果失败，意味着文旅古镇这个业态彻底终结了。这么精心设计的顶层架构、这么高配的操盘团队，这么良好的区位，原汁原味的侨乡老街和华侨文化氛围，非假大空的仿古项目。这种项目都不能在市场上取得成功，那就是文旅古镇业态的生命周期终结了，文旅人该去探索、开发下一代的文旅项目和旅游玩法了。
作者｜吴莫言
编辑｜小知知
图片来源｜摄图网、社交媒体等配资365之家
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